A ESPECULAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS PARÂMETROS URBANÍSTICOS

O gabarito máximo permitido para as construções verticais em Manaus, conforme Plano Diretor é de 18(dezoito) pavimentos-tipos. Onde é permitido gabarito alto na cidade percebe-se que o Coeficiente Máximo de Aproveitamento do Terreno – CAMT é da mesma forma superior, quando comparado a outras áreas onde a verticalização não é permitida.

Entende-se como gabarito a restrição que limita a altura de uma construção ou edifício. Entende-se como CAMT o fator que multiplicado pela área do terreno define a área total de edificação permitida neste mesmo lote, sendo variável para cada localidade da cidade.

Esses dois parâmetros urbanísticos – gabarito e CAMT - são suficientes para configurar uma transformação na paisagem da cidade em seus aspectos urbanísticos, como por exemplo, o que ocorreu com o Vieiralves (bairro Nossa Senhora das Graças), após a legislação urbanística ocorrida em 1995 em Manaus. Com essa legislação, permitindo gabarito e CAMT alto, os terrenos foram valorizados, grandes construções foram erguidas e a região configurou-se como um local onde a especulação imobiliária estava presente, transformando o espaço que antes era residencial em um grande pólo de investimentos imobiliários.

A definição do gabarito e o CAMT afetam diretamente no aspecto urbano da cidade, atingindo principalmente os interesses financeiros decorrentes dessas definições na legislação urbanística municipal.

Olhando sob o aspecto do empreendedorismo imobiliário, todos os proprietários de lotes urbanos gostariam que o seu lote possuísse alto potencial construtivo, com parâmetros determinados pela legislação municipal que permitisse construções com grande quantidade de metros quadrados e um número maior de pavimentos, dando possibilidade de obter maiores lucros com aquele lote de terras, por meio da venda aos empreendedores imobiliários da cidade.

A definição da quantidade de pavimentos e o coeficiente de aproveitamento do terreno (Gabarito e CAMT) são alvos de bravas discussões no processo de elaboração das leis urbanísticas, uma vez que esses proprietários e empreendedores imobiliários veem como uma boa oportunidade de valorizar o seu terreno, permitindo no futuro grandes construções com excelente densidade construtiva. Na elaboração e revisão de Planos Diretores Municipais, sem querer entrar no mérito da política, os políticos são os principais alvos dos empreendedores da construção civil e imobiliária. Quem não se lembra do recente escândalo noticiado nos meios de comunicação, que envolve a revisão do Plano Diretor do Distrito Federal e os políticos distritais? Grandes “mesadas” e bons apoios de campanha foram traçados neste episódio.

Com grandes exceções, bons políticos e excelentes empreendedores da construção civil colaboram de forma a contribuir ao desenvolvimento municipal, permitindo a definição de legislações condizentes com a realidade local, proporcionando o bom ordenamento urbano e a melhoria da qualidade de vida da população, essência maior dos objetivos do Plano Diretor da Cidade.

Qualquer alteração realizada na legislação sem o devido aval técnico e a participação da população, com o único intuito de beneficiar interesse próprio, a cidade corre um grande perigo em ver uma região sua ser fortemente massacrada pela densificação não planejada.

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